Immobilienbesichtigung Checkliste: 10 Dinge, die Sie beachten sollten

Eine Immobilie zu kaufen gehört zu den größten Entscheidungen im Leben. Und doch passiert es regelmäßig: Man betritt ein Haus, ist vom Lichteinfall begeistert, findet den Garten charmant – und übersieht dabei Dinge, die später teuer werden. Eine strukturierte Immobilienbesichtigung Checkliste hilft Ihnen, den Kopf klar zu behalten, wenn das Herz schon längst entschieden hat.

Dieser Artikel zeigt Ihnen, worauf Sie bei der Hausbesichtigung wirklich achten sollten. Nicht als Angstmacher, sondern als sachliche Orientierung. Denn es sind die Details, die wirklich zählen.

Was eine Besichtigung leisten muss

Eine Besichtigung ist kein Spaziergang durch fremde Räume. Sie ist eine strukturierte Prüfung, bei der Sie in kurzer Zeit möglichst viele relevante Informationen sammeln. Wer dabei nur auf Raumgröße und Ausstattung achtet, riskiert, wesentliche Mängel zu übersehen.

Beim Immobilienkauf worauf achten? Die Antwort beginnt vor dem ersten Schritt ins Haus: mit Vorbereitung, einem klaren Blick und einer Liste der Punkte, die Sie nicht dem Zufall überlassen wollen.

10 Punkte für Ihre Immobilienbesichtigung Checkliste

1. Zustand des Daches und der Fassade

Beginnen Sie außen. Risse in der Fassade, fehlende Dachziegel oder sichtbare Verfärbungen an Traufen und Regenrinnen können auf Feuchtigkeitsprobleme hinweisen. Fragen Sie nach dem Baujahr des Daches und wann es zuletzt saniert wurde. Ein Dach, das älter als 30 Jahre ist, kann in absehbarer Zeit eine kostspielige Erneuerung erfordern.

2. Feuchtigkeit und Schimmel

Das ist einer der häufigsten und folgenreichsten Mängel bei Bestandsimmobilien. Achten Sie auf muffigen Geruch, Verfärbungen an Wänden und Decken, abblätternde Farbe oder aufgeworfene Tapeten. Besonders kritisch: Keller, Badezimmer und schlecht belüftete Ecken. Schimmel ist nicht nur ein bauliches, sondern auch ein gesundheitliches Thema.

3. Heizungsanlage und Energieeffizienz

Fragen Sie nach dem Energieausweis. Dieser ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben und gibt Auskunft über den energetischen Zustand der Immobilie. Erkundigen Sie sich zusätzlich nach dem Alter der Heizungsanlage, dem verwendeten Energieträger und ob bereits Maßnahmen zur Dämmung umgesetzt wurden. Gerade angesichts der aktuellen Anforderungen an Gebäudeenergieeffizienz (Stand 2026) ist dieser Punkt kaufentscheidend.

4. Elektroinstallation und Leitungen

Veraltete Elektroinstallationen sind ein Sicherheitsrisiko. Fragen Sie, wann die Leitungen zuletzt erneuert wurden, ob ein Sicherungskasten mit modernen Leitungsschutzschaltern vorhanden ist und ob die Steckdosen den aktuellen Normen entsprechen. In älteren Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren sind Nachinstallationen häufig notwendig.

5. Wasserinstallation und Druckverhältnisse

Drehen Sie bei der Besichtigung Wasserhähne auf. Niedriger Wasserdruck kann auf veraltete oder verkalkte Leitungen hinweisen. Fragen Sie nach dem Material der Rohre: Bleileitungen sind in älteren Gebäuden noch anzutreffen und müssen aus gesundheitlichen Gründen ersetzt werden.

6. Fenster, Türen und Dämmung

Einfachverglaste Fenster oder schlecht schließende Türen sind nicht nur ein Komfortproblem, sie treiben die Heizkosten in die Höhe. Prüfen Sie, ob Zugluft spürbar ist, ob Rahmen Risse aufweisen oder ob Kondensation zwischen den Scheiben sichtbar ist. Letzteres zeigt an, dass die Scheibendichtung defekt ist.

7. Grundriss und Raumaufteilung

Stellen Sie sich vor, Sie leben dort. Passt der Grundriss zu Ihrem Alltag? Sind Schlafzimmer, Küche und Bäder sinnvoll angeordnet? Gibt es ausreichend Stauraum? Was auf dem Papier überzeugend wirkt, kann in der Realität unpraktisch sein. Bringen Sie einen Grundrissplan mit und gehen Sie ihn während der Besichtigung Schritt für Schritt durch.

8. Lage, Ausrichtung und Nachbarschaft

Die Lage einer Immobilie verändert sich nicht. Achten Sie auf die Himmelsrichtung der Hauptwohnräume, die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und die Infrastruktur in der Umgebung. Gehen Sie die Straße zu verschiedenen Tageszeiten entlang, wenn möglich auch abends. Lärm, Gerüche oder Gewerbe in der Nähe fallen bei einer einzigen Besichtigung am Vormittag oft nicht auf.

9. Rechtliche Situation und Grundbuchauszug

Bitten Sie um Einsicht in den Grundbuchauszug. Dort sind eingetragene Lasten, Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte vermerkt, die den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie direkt beeinflussen. Auch Baulastenverzeichnis und Bebauungsplan sind relevante Dokumente, die Sie vor dem Kauf prüfen sollten.

10. Nebenkosten und Erwerbsnebenkosten realistisch einplanen

Viele Käufer unterschätzen die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs. In Baden-Württemberg liegen die Erwerbsnebenkosten zwischen 10 und 11 Prozent des Kaufpreises. Diese setzen sich zusammen aus:

• 5 Prozent Grunderwerbsteuer
• ca. 1 bis 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten
• 3,57 Prozent Maklergebühren inklusive Mehrwertsteuer (seit 2020 paritätisch zwischen Käufer und Verkäufer geteilt)
• Bei Häusern: städtische Zustimmung zur Nichtwahrnehmung des Vorkaufsrechtes
• Bei manchen Eigentumswohnungen: Verwalterzustimmung

Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden und sollten bei der Budgetplanung von Anfang an berücksichtigt sein.

Häufige Fehler bei der Wohnungsbesichtigung

Nur einmal besichtigen. Eine einzige Besichtigung reicht selten aus, um ein vollständiges Bild zu gewinnen. Planen Sie mindestens einen zweiten Termin ein, idealerweise zu einer anderen Tageszeit.

Ohne Fachkenntnis entscheiden. Wer keine Erfahrung im Bauwesen hat, sollte bei der zweiten Besichtigung einen Sachverständigen oder zumindest eine erfahrene Person mitnehmen. Ein Diplom-Bauingenieur erkennt auf den ersten Blick, was dem Laien verborgen bleibt.

Emotionen vor Fakten stellen. Es ist völlig verständlich, sich in eine Immobilie zu verlieben. Aber die Entscheidung sollte auf Fakten basieren. Machen Sie sich Notizen, fotografieren Sie kritische Stellen und vergleichen Sie mehrere Objekte, bevor Sie sich festlegen.

Unterlagen nicht anfordern. Energieausweis, Grundbuchauszug, Betriebskostenabrechnungen bei Eigentumswohnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen: Diese Dokumente geben wertvolle Hinweise auf den Zustand und die finanzielle Situation einer Immobilie.

Gut vorbereitet in jede Besichtigung

Eine Immobilienbesichtigung lässt sich nicht auf ein einziges Gefühl reduzieren. Sie ist eine Kombination aus Beobachtung, Nachfragen und Dokumentenprüfung. Wer strukturiert vorgeht, trifft bessere Entscheidungen – und vermeidet böse Überraschungen nach dem Einzug.

Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Immobilie gekauft, sind eingezogen und stellen nach wenigen Monaten fest, dass die Heizungsanlage kurz vor dem Ausfall steht und das Dach undicht ist. Solche Situationen sind kein Einzelfall. Sie entstehen dann, wenn bei der Besichtigung zu wenig gefragt und zu viel dem ersten Eindruck überlassen wurde.

Wer sich bei der Suche nach einer Immobilie in der Region Villingen-Schwenningen, Rottweil oder Tuttlingen professionell begleiten lassen möchte, findet bei Hornstein & Werner Immobilien einen Partner, der technisches Fachwissen (Diplom-Bauingenieur, Diplom-Wirtschaftsingenieur) mit über 50 Jahren Markterfahrung verbindet. Die Begleitung endet nicht mit dem Vertragsschluss.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Objekt haben oder eine Besichtigung vorbereiten möchten, sprechen Sie uns an. Wir hören Ihnen zu und beraten Sie individuell und passend zu Ihren Bedürfnissen.